State pensando di accendere un mutuo, ma avete dei dubbi?
Desiderate capire di più su come fare per ottenerlo?
Ecco allora una serie di informazioni che possono darvi subito le risposte che cercavate.
Cosa sia un mutuo ipotecario lo sanno praticamente tutti, un finanziamento concesso da un istituto di credito, per l´acquisto dalla casa. In realtà questo è soltanto una delle formule del contratto di mutuo ipotecario, previsto dal nostro codice civile. L´articolo 1813, definisce infatti il mutuo ipotecario come "il contratto col quale una parte consegna all´altra una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili, e l´altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie o qualità". Questa formula definisce correttamente il mutuo ipotecario stipulato per ottenere la liquidit´ necessaria all´acquisto di un bene immobile, e in specie di una casa. La caratteristica di questa operazione consiste nella particolare forma di garanzia richiesta dalla parte che consegna la somma di denaro. L´ istituto di credito, che concede il mutuo ipotecario chiede infatti di essere garantito attraverso un vincolo reale sul bene che il mutuatario acquisterà con la somma di denaro ricevuto, in questo caso l´immobile acquistato.
L´immobile acquistato dal mutuatario viene gravato da un´ipoteca accesa a favore dell´istituto di credito. Questo vincolo permarrà sull´immobile fino al completo adempimento degli obblighi da parte del mutuatario. In caso di inosservanza dell´obbligo di restituzione della somma da parte di quest´ultimo o di sua insolvenza, l´istituto di credito può richiedere la vendita dell´immobile per soddisfare con il ricavato il suo credito. Quanto invece il mutuatario restituisce regolarmente la somma di denaro ricevuto in mutuo alla fine dell´ammortamento l´istituto di credito, rinuncia all´ipoteca sul bene, che viene così liberato dal vincolo. Il mutuatario deve fare specifica richiesta all´istituto di credito per l´assenso alla cancellazione di ipoteca, in caso di mancata richiesta l´istituto di credito trascorsi 25 anni dall´ultimo rinnovo cancellerà d´ufficio l´iscrizione ipotecaria.
Il contratto di mutuo ipotecario è per sua natura oneroso, chi riceve infatti la somma di denaro in mutuo è infatti obbligato a restituire non solo la stessa somma ricevuta, ma anche gli interessi convenuti. L´articolo 1815 del codice civile stabilisce però che "se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale".
Alla stipula del contratto di mutuo le parti concordano le modalità di restituzione della somma, in particolare nel caso del un mutuo ipotecario, viene definito un vero e proprio piano rateale, il cosiddetto piano di ammortamento, nel quale, vengono definiti tempi ed entità dei versamenti periodici.
Il primo dilemma da affrontare nella scelta del mutuo ipotecario è quello del tasso, l´obbiettivo è quello di capire se oggi sia più conveniente un mutuo ipotecario a tasso fisso, tasso variabile, tasso indicizzato, o a tasso misto. Questa decisione è senz´altro la più strategica per la ricerca di un mutuo ipotecario il più possibile vicino alle esigenze economiche e allo stile di vita. I potenziali mutuatari sono diversi tra loro, vanno infatti dalla giovane coppia in fase di crescita economica, al single, dalla famiglia con un livello di reddito consolidato, ai pensionati decisi ad investire la liquidazione appena riscossa. Il problema che la scelta del tipo tasso pone è sostanzialmente basata su una scommessa, meglio la tranquillità di un tasso fisso, immutabile per tutta la durata del mutuo ipotecario, oppure è preferibile quello variabile, confidando nelle fluttuazioni del mercato finanziario? Non si tratta, ovviamente di scegliere tra ottimismo e pessimismo, ma di interpretare fino in fondo la propria capacità di reddito, e cosa più ardua, il futuro andamento dell´economia.
Il Tasso fisso è quello che rimane costante per tutta la durata del mutuo, è quindi la scelta più tranquillizzante per colui che desidera avere importi mensili, trimestrali, semestrali, sempre uguali, e per chi preferisce sapere subito quale sarà l´ammontare complessivo del suo debito. Al di là delle preferenze personali, conviene sceglierlo nel momento in cui si prevede per gli anni a venire una crescente inflazione, evento da escludere, alla luce dei fatti più recenti, per il nostro paese nei prossimi anni. In questo caso il mutuo ipotecario a tasso fisso permette di pagare interessi inferiori al valore di mercato. Il ragionamento opposto vale ovviamente nel caso in cui l´oscillazione del costo della vita e del denaro avvenga verso il basso, in questa situazione, chi si è vincolato ad un tasso fisso si ritroverà a pagare più di quello che viene correntemente richiesto sul mercato. Chi ha stipulato infatti in tempi ormai lontani, un mutuo ipotecario a tasso fisso, oggi , con la discesa dei tassi, si ritrova a dover far fronte a rate sempre più onerose, se comparate con il costo medio della vita. Il dilemma dunque non è di poco conto, tanto più se si considera la diversità delle situazioni economiche nell´arco di durata del mutuo. I mutui ipotecari a tasso fisso sono in genere offerti ad un tasso più elevati di quelli a tasso variabile, gli istituti di credito tendono infatti a tutelarsi da eventuali forti diminuzioni del costo del denaro.Ovviamente chi stipula un mutuo ipotecario a tasso fisso può nel corso del mutuo, chiedere la conversione del tasso, passando così ad un tasso variabile o addirittura l´estinzione anticipata con problemi, però, non trascurabili, al livello di costi di conversione da pagare all´istituto di credito. Si tratta infatti, di possibilità che non vanno sopravalutate, la conversione, l´estinzione anticipata del mutuo, nel caso di mutui a tasso fisso possono risultare particolarmente onerose. In realtà la scelta del tasso fisso, nonostante rimanga la preferita, di chi è a caccia di certezze, ci dà soltanto la sicurezza di sapere esattamente quale sia l´importo del debito facendo però correre il rischio, in un momento favorevole per l´economia, di pagare più del dovuto.
Il mutuo a tasso variabile risponde a regole del tutto diverse rispetto a quello del tasso fisso l´esatto ammontare di quanto il mutuatario dovrà pagare fino all´estinzione del mutuo, non è infatti prevedibile al momento dell´accensione del mutuo. Nel caso del mutuo a tasso variabile, l´istituto di credito con il cliente concordano di legare il costo del mutuo alle fluttuazioni del costo del denaro e, più in genere all´andamento dell´economia. Il tasso base concordato all´inizio, viene indicizzato, cioè legato a dei parametri, che ad ogni aumento di tali parametri, conseguirà un aumento del tasso di interesse del mutuo, mentre avviene il contrario in caso di calo di questi parametri, conseguirà una diminuzione del tasso di interesse del mutuo. In genere i mutui a tasso variabile, sono indicizzati ad un solo parametro, i quali sono, RIBOR, LIBOR, TUS, SWAP, PRIME RATE ABI, EURIBOR, che sia indicativo dell´andamento dell´economia. Ma , in seguito alla forte discesa dei tassi di interesse, e per una maggiore aderenza del tasso al costo della vita, il tasso variabile, si può legare a due o più parametri contemporaneamente. Proprio per questa aderenza alle future condizioni di mercato, il tasso variabile, concesso dall´istituto di credito alla stipula del mutuo è sempre più basso di quello a tasso fisso. Il cammino intrapreso dalla nostra economia, dell´ultimo anno, e sempre più negli ultimi mesi, ha orientato parecchie famiglie verso il mutuo a tasso variabile, il calo del costo del denaro ha indotto molti a stipulare un mutuo a tasso variabile, a lunga durata, e per un importo massimo possibile. Fare scommesse sull´andamento dell´economia non è certamente cosa facile, è dunque cosa importante riflettere su questa scelta, servendosi dei consigli di un consulente finanziario. A questo professionista, che sempre più spesso fornisce la sua opera, all´interno degli istituti di credito, è bene chiedere senza reticenze, un prospetto attendibile, degli scenari economici presenti e futuri.
E´ facoltà del mutuatario, estinguere anticipatamente il mutuo, sia parzialmente, sia pure totalmente, pagando all´istituto di credito la penale di estinzione anticipata, che viene pattuita alla stipula del contratto di mutuo, è utile sottolineare che essa va calcolata sulla quota del capitale residuo
Diversi sono i provvedimenti al livello economico e politico, che stanno spingendo molti cittadini a contrarre un mutuo ipotecario, per la costruzione, l´acquisto, o la ristrutturazione della propria abitazione. Gennaio 1998 il primo passo verso l´incentivazione alla stipula dei nuovi contratti di mutuo ipotecario è stato fatto nella finanziaria che ha previsto le agevolazioni fiscali per chi contrae un mutuo ipotecario. Pur avendo eliminato la possibilità di detrarre dall´IRPEF gli interessi derivanti dai nuovi mutui finalizzati alla ristrutturazione dell´abitazione ha infatti introdotto la possibilità di detrarre le spese per i lavori edilizi, spese in cui potrebbero in qualche modo essere fatti rientrare gli oneri passivi. Per ciò che concerne la costruzione invece, la questione è ancora più allettante, è stata introdotta la possibilità di detrarre dall´IRPEF lorda gli interessi passivi derivanti dai mutui stipulati per la costruzione dell´abitazione principale, per un importo pari al 19 % dell´ammontare complessivo, ma non superiore ai 5 milioni. Infine per quanto riguarda l´acquisto dell´unità immobiliare è stata sancita la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo ipotecario se l´acquisto dell´unità immobiliare da adibire ad abitazione principale è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. E´ stato inoltre previsto che l´immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla data di acquisto della stessa e non dalla data di stipula del contratto di mutuo ipotecario. Tali condizioni devono essere rispettate anche nel caso in cui il muto ipotecario sia stato originariamente stipulato dall´impresa costruttrice e successivamente trasferito all´acquirente con atto di accollo del mutuo ipotecario. Da quanto appena esposto, dunque appare evidente che dal punto di vista fiscale le incentivazioni introdotte con la finanziaria per la stipula di nuovi contratti di mutuo ipotecario non sono da sottovalutare.
Desiderate capire di più su come fare per ottenerlo?
Ecco allora una serie di informazioni che possono darvi subito le risposte che cercavate.
DEFINIZIONE DI MUTUO IPOTECARIO
Cosa sia un mutuo ipotecario lo sanno praticamente tutti, un finanziamento concesso da un istituto di credito, per l´acquisto dalla casa. In realtà questo è soltanto una delle formule del contratto di mutuo ipotecario, previsto dal nostro codice civile. L´articolo 1813, definisce infatti il mutuo ipotecario come "il contratto col quale una parte consegna all´altra una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili, e l´altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie o qualità". Questa formula definisce correttamente il mutuo ipotecario stipulato per ottenere la liquidit´ necessaria all´acquisto di un bene immobile, e in specie di una casa. La caratteristica di questa operazione consiste nella particolare forma di garanzia richiesta dalla parte che consegna la somma di denaro. L´ istituto di credito, che concede il mutuo ipotecario chiede infatti di essere garantito attraverso un vincolo reale sul bene che il mutuatario acquisterà con la somma di denaro ricevuto, in questo caso l´immobile acquistato.
DEFINIZIONE DI IPOTECA SUL BENE IMMOBILE
L´immobile acquistato dal mutuatario viene gravato da un´ipoteca accesa a favore dell´istituto di credito. Questo vincolo permarrà sull´immobile fino al completo adempimento degli obblighi da parte del mutuatario. In caso di inosservanza dell´obbligo di restituzione della somma da parte di quest´ultimo o di sua insolvenza, l´istituto di credito può richiedere la vendita dell´immobile per soddisfare con il ricavato il suo credito. Quanto invece il mutuatario restituisce regolarmente la somma di denaro ricevuto in mutuo alla fine dell´ammortamento l´istituto di credito, rinuncia all´ipoteca sul bene, che viene così liberato dal vincolo. Il mutuatario deve fare specifica richiesta all´istituto di credito per l´assenso alla cancellazione di ipoteca, in caso di mancata richiesta l´istituto di credito trascorsi 25 anni dall´ultimo rinnovo cancellerà d´ufficio l´iscrizione ipotecaria.
DEFINIZIONE DI INTERESSI
Il contratto di mutuo ipotecario è per sua natura oneroso, chi riceve infatti la somma di denaro in mutuo è infatti obbligato a restituire non solo la stessa somma ricevuta, ma anche gli interessi convenuti. L´articolo 1815 del codice civile stabilisce però che "se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale".
DEFINIZIONE DI RESTITUZIONE RATEALE
Alla stipula del contratto di mutuo le parti concordano le modalità di restituzione della somma, in particolare nel caso del un mutuo ipotecario, viene definito un vero e proprio piano rateale, il cosiddetto piano di ammortamento, nel quale, vengono definiti tempi ed entità dei versamenti periodici.
QUALE TASSO SCEGLIERE?
Il primo dilemma da affrontare nella scelta del mutuo ipotecario è quello del tasso, l´obbiettivo è quello di capire se oggi sia più conveniente un mutuo ipotecario a tasso fisso, tasso variabile, tasso indicizzato, o a tasso misto. Questa decisione è senz´altro la più strategica per la ricerca di un mutuo ipotecario il più possibile vicino alle esigenze economiche e allo stile di vita. I potenziali mutuatari sono diversi tra loro, vanno infatti dalla giovane coppia in fase di crescita economica, al single, dalla famiglia con un livello di reddito consolidato, ai pensionati decisi ad investire la liquidazione appena riscossa. Il problema che la scelta del tipo tasso pone è sostanzialmente basata su una scommessa, meglio la tranquillità di un tasso fisso, immutabile per tutta la durata del mutuo ipotecario, oppure è preferibile quello variabile, confidando nelle fluttuazioni del mercato finanziario? Non si tratta, ovviamente di scegliere tra ottimismo e pessimismo, ma di interpretare fino in fondo la propria capacità di reddito, e cosa più ardua, il futuro andamento dell´economia.
TASSO FISSO
Il Tasso fisso è quello che rimane costante per tutta la durata del mutuo, è quindi la scelta più tranquillizzante per colui che desidera avere importi mensili, trimestrali, semestrali, sempre uguali, e per chi preferisce sapere subito quale sarà l´ammontare complessivo del suo debito. Al di là delle preferenze personali, conviene sceglierlo nel momento in cui si prevede per gli anni a venire una crescente inflazione, evento da escludere, alla luce dei fatti più recenti, per il nostro paese nei prossimi anni. In questo caso il mutuo ipotecario a tasso fisso permette di pagare interessi inferiori al valore di mercato. Il ragionamento opposto vale ovviamente nel caso in cui l´oscillazione del costo della vita e del denaro avvenga verso il basso, in questa situazione, chi si è vincolato ad un tasso fisso si ritroverà a pagare più di quello che viene correntemente richiesto sul mercato. Chi ha stipulato infatti in tempi ormai lontani, un mutuo ipotecario a tasso fisso, oggi , con la discesa dei tassi, si ritrova a dover far fronte a rate sempre più onerose, se comparate con il costo medio della vita. Il dilemma dunque non è di poco conto, tanto più se si considera la diversità delle situazioni economiche nell´arco di durata del mutuo. I mutui ipotecari a tasso fisso sono in genere offerti ad un tasso più elevati di quelli a tasso variabile, gli istituti di credito tendono infatti a tutelarsi da eventuali forti diminuzioni del costo del denaro.Ovviamente chi stipula un mutuo ipotecario a tasso fisso può nel corso del mutuo, chiedere la conversione del tasso, passando così ad un tasso variabile o addirittura l´estinzione anticipata con problemi, però, non trascurabili, al livello di costi di conversione da pagare all´istituto di credito. Si tratta infatti, di possibilità che non vanno sopravalutate, la conversione, l´estinzione anticipata del mutuo, nel caso di mutui a tasso fisso possono risultare particolarmente onerose. In realtà la scelta del tasso fisso, nonostante rimanga la preferita, di chi è a caccia di certezze, ci dà soltanto la sicurezza di sapere esattamente quale sia l´importo del debito facendo però correre il rischio, in un momento favorevole per l´economia, di pagare più del dovuto.
TASSO VARIABILE
Il mutuo a tasso variabile risponde a regole del tutto diverse rispetto a quello del tasso fisso l´esatto ammontare di quanto il mutuatario dovrà pagare fino all´estinzione del mutuo, non è infatti prevedibile al momento dell´accensione del mutuo. Nel caso del mutuo a tasso variabile, l´istituto di credito con il cliente concordano di legare il costo del mutuo alle fluttuazioni del costo del denaro e, più in genere all´andamento dell´economia. Il tasso base concordato all´inizio, viene indicizzato, cioè legato a dei parametri, che ad ogni aumento di tali parametri, conseguirà un aumento del tasso di interesse del mutuo, mentre avviene il contrario in caso di calo di questi parametri, conseguirà una diminuzione del tasso di interesse del mutuo. In genere i mutui a tasso variabile, sono indicizzati ad un solo parametro, i quali sono, RIBOR, LIBOR, TUS, SWAP, PRIME RATE ABI, EURIBOR, che sia indicativo dell´andamento dell´economia. Ma , in seguito alla forte discesa dei tassi di interesse, e per una maggiore aderenza del tasso al costo della vita, il tasso variabile, si può legare a due o più parametri contemporaneamente. Proprio per questa aderenza alle future condizioni di mercato, il tasso variabile, concesso dall´istituto di credito alla stipula del mutuo è sempre più basso di quello a tasso fisso. Il cammino intrapreso dalla nostra economia, dell´ultimo anno, e sempre più negli ultimi mesi, ha orientato parecchie famiglie verso il mutuo a tasso variabile, il calo del costo del denaro ha indotto molti a stipulare un mutuo a tasso variabile, a lunga durata, e per un importo massimo possibile. Fare scommesse sull´andamento dell´economia non è certamente cosa facile, è dunque cosa importante riflettere su questa scelta, servendosi dei consigli di un consulente finanziario. A questo professionista, che sempre più spesso fornisce la sua opera, all´interno degli istituti di credito, è bene chiedere senza reticenze, un prospetto attendibile, degli scenari economici presenti e futuri.
DEFINIZIONE DI ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
E´ facoltà del mutuatario, estinguere anticipatamente il mutuo, sia parzialmente, sia pure totalmente, pagando all´istituto di credito la penale di estinzione anticipata, che viene pattuita alla stipula del contratto di mutuo, è utile sottolineare che essa va calcolata sulla quota del capitale residuo
AGEVOLAZIONI FISCALI E INCENTIVI DEL MUTUO IPOTECARIO
Diversi sono i provvedimenti al livello economico e politico, che stanno spingendo molti cittadini a contrarre un mutuo ipotecario, per la costruzione, l´acquisto, o la ristrutturazione della propria abitazione. Gennaio 1998 il primo passo verso l´incentivazione alla stipula dei nuovi contratti di mutuo ipotecario è stato fatto nella finanziaria che ha previsto le agevolazioni fiscali per chi contrae un mutuo ipotecario. Pur avendo eliminato la possibilità di detrarre dall´IRPEF gli interessi derivanti dai nuovi mutui finalizzati alla ristrutturazione dell´abitazione ha infatti introdotto la possibilità di detrarre le spese per i lavori edilizi, spese in cui potrebbero in qualche modo essere fatti rientrare gli oneri passivi. Per ciò che concerne la costruzione invece, la questione è ancora più allettante, è stata introdotta la possibilità di detrarre dall´IRPEF lorda gli interessi passivi derivanti dai mutui stipulati per la costruzione dell´abitazione principale, per un importo pari al 19 % dell´ammontare complessivo, ma non superiore ai 5 milioni. Infine per quanto riguarda l´acquisto dell´unità immobiliare è stata sancita la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo ipotecario se l´acquisto dell´unità immobiliare da adibire ad abitazione principale è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. E´ stato inoltre previsto che l´immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla data di acquisto della stessa e non dalla data di stipula del contratto di mutuo ipotecario. Tali condizioni devono essere rispettate anche nel caso in cui il muto ipotecario sia stato originariamente stipulato dall´impresa costruttrice e successivamente trasferito all´acquirente con atto di accollo del mutuo ipotecario. Da quanto appena esposto, dunque appare evidente che dal punto di vista fiscale le incentivazioni introdotte con la finanziaria per la stipula di nuovi contratti di mutuo ipotecario non sono da sottovalutare.
